Договор найма жилого помещения

В данной статье рассмотрим, что такое договор найма и зачем его заключают. Начнем с того, что слово «аренда» относится к нежилым помещениям, а вот «найм» - к жилым. Если вы, решили пустить «пожить» в свою пустую квартиру друга на какое-то время, знайте – лучше составить договор найма. Еще не один договор не помешал дружбе, а вот его отсутствие – разрушило многие отношения.

Какие документы необходимы для составления договора:

• Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
• Паспорт.
• Выписка из ЕГРН.

Вы должны понимать, что сдавать квартиру в найм можно и без договора, но в таком случае может возникнуть ряд проблем. Например наниматель устроил в квартире пожар, потоп или попросту уничтожает или не бережет ваше имущество – такие халатные и пагубные действия нанимателя вам будет трудно доказать в суде и тем более взыскать с него компенсацию. То, что вы будете приглашать свидетелей, предоставлять суду переписку или телефонные разговоры – во внимание, скорее всего не примут. На суде важны те доказательства, которые видны на бумаге: расписки, акты приема-передачи денег, договоры и т.д.

Сдача жилья в найм обязательно подлежит налогообложению, доходы, полученные арендодателями (наймодателем) от сдачи внаём недвижимого имущества, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физические лица платят НДФЛ в размере 13 %.

Нюансы договора, которые стоит обязательно учесть.

• Многие стороны при заключении договора найма (аренды) «грешат» невнесением в него сроков сдачи жилья. Это грозит проблемами с выселением жильцов. Статья 610 ГК РФ гласит нам, что договор найма (аренды) может быть заключен на определенный срок, но если в договоре не указаны сроки – он считается заключенным на неопределенный срок. Неприятность состоит в том, что наймодатель расторгнуть такой договор теперь сможет только через три месяца, после оповещения об этом нанимателя. Если же не забывать в договоре указывать сроки – то наймодатель вправе указать такой срок проживания который считается необходимым, а также внести в него условия расторжения договора.

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Более того, наймодатель вправе внести в договор пункты, в которых будет указанно, что разрешается делать в квартире, а что нет. Это действительно важно, так как несоблюдение этих условий нанимателем повлечет расторжение договора без ожидания трех месяцев.

При сдаче жилого помещения в найм необходимо соблюсти несколько условий:

• помещение должно быть пригодным для проживания.
• в помещении должны быть свет, вода, отопление.

Нельзя сдавать человеку «сарай» в качестве жилья.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в найм жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязательным пунктом в договоре является также способ оплаты за найм жилого помещения: наличным или безналичным расчетом. Если вы наниматель и решаете передавать плату за жилье наймодателю наличными купюрами – лучше всего каждый раз составлять акт приема - передачи денежных средств. Все же более грамотным вариантом будет перечислять денежные средства на банковский счет наймодателя в срок установленный договором.

И самое важное, если у наймодателя в помещении уже кто-то проживает, он обязан уведомить об этом нанимателя.

Договор составляется в произвольной, письменной форме, но с соблюдением обязательных условий: данные сторон (ФИО, паспорт, место прописки, телефон), предмет договора, способ оплаты, срок договора, условия расторжения договора, права и обязанности сторон, дата и подпись.